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EHPAD, un marché en plein essor

Investir en EHPAD - Comprendre l'EHPAD

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La solution à fort rendement
*Etablissement d'Hébèrgement pour Personnes Agées et Dépendantes

L'EHPAD est aujourd'hui l'un des investissements les plus rentables sur un marché immobilier où la demande et les besoins en chambres médicalisées sont énormes.

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EHPAD Rentabilité garantie , Rentabilité locative garantie tout au long de votre investissement.
Les travaux et remises aux normes à la charge du gestionnaire EHPAD Un Rendement fort entre 4 et 6 %, des rentabilités importantes et une fiscalité avantageuse
net de toute fiscalité, bail commercial de 11 ans et 9 mois EHPAD Investissement sécurisé, réduction d'impôt, récupération de la TVA, un marché encadré par l'état
EHPAD Le placement idéal pour générer des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine de qualité
, préparer sa retraite en toute sécurité

EHPAD: Le principe

  • Définition EHPAD

    Il s'agit de résidences services proposant des chambres meublées médicalisées, qui accueillent les personnes âgées nécessitant une assistance quotidienne. Autrement dit, un EHPAD est une maison de retraite médicalisée, qui offre un suivi médical permanent (personnel infirmier, médecin coordinateur...).

    Attention cependant, un EHPAD n'est en aucun cas un hôpital ou un établissement de convalescence.

  • Prestations

    L'EHPAD devient le domicile des personnes âgées. Il se doit donc de proposer une gamme complète de prestations pour permettre aux résidents de se sentir comme chez eux :

    - Logement meublé (lit médicalisé, salle de bains adaptée...). Le résident peut également apporter ses meubles et effets personnels pour se sentir "comme à la maison".
    - Restauration assurée par la résidence. Une ou plusieurs salles communes (selon le nombre de chambres) permettent aux résidents de se retrouver autour des repas pour des moments conviviaux.
    - Service de blanchisserie
    - Service de soins médicaux adaptés à chacun
    - Service de soins esthétiques (coiffeur, salon de beauté...) à la carte
    - Animations régulières et variées

    Aujourd'hui, il existe également de plus en plus d'EHPAD accueillant les personnes âgées atteintes d'Alzheimer ou de maladies dégénératives. Ces établissements sont alors dotés d'équipements spécifiques et disposent d'un personnel spécialisé.

  • La Règlementation

    L'EHPAD peut être un établissement public, privé associatif ou privé commercial. Quelque soit son statut, il doit respecter la réforme de la loi du 24 janvier 1997, complétée par les décrets d'avril 1999 et mai 2001 et modifiée par la loi de financement de la Sécurité Sociale de 2003.

    La création d'un EHPAD est très encadrée et soumise à une triple procédure :

    - Autorisation du Président du Conseil Général et du Directeur Général de l'Agence Régionale de la Santé
    - Autorisation de dispenser des soins aux résidents pour l'ensemble la capacité d'hébergement
    - Signature d'une convention tripartite (entre l'Etablissement, l'Etat et le Conseil Général) qui fixe les objectifs qualitatifs de prise en charge et les moyens de fonctionnement pour 5 ans.

    Pour obtenir le statut d'EHPAD, les établissement doivent notamment répondre à quatre problématiques principales :

    - Qualité de vie des résidents : sécurité, accessibilité, hygiène, alimentation, animations, activités sportives, prise en charge adaptée à l'état de santé...
    - Qualité des relations avec les résidents et leurs proches : contrat, règlement intérieur, information, participation des familles à certaines activités...
    - Qualité du personnel : formation, qualification, soutien psychologique...
    - Inscription dans un réseau gérontologique de soins coordonnés (kinésithérapeutes, cardiologues, neurologues...)

 

 

EHPAD: Avantages

  • Paiement des loyers garantis : Le gestionnaire s'engage à vous verser chaque mois les loyers de votre EHPAD. Cela est rendu possible car votre EHPAD est régi par un bail commercial.
  • Loyers nets d'impôts : Pendant la durée d'amortissement de votre bien, les loyers perçus par la location de votre EHPAD sont nets d'impôts. L'EHPAD est donc un outil de revenus à terme dit à fiscalité neutre.
  • Récupération de la TVA : Il est possible de récupérer la TVA sur votre acquisition au bout de 6 mois d'exploitation du bien.
  • Amortissement du bien : En LMNP Classique, il vous est possible d'amortir l'acquisition de votre bien. Vous pourrez donc déduire de vos revenus la valeur du bien acquis. Cette déduction s'étalera sur plusieurs années en fonction de votre profil. Il est donc possible d'adapter la durée d'amortissement selon les cas.
  • Exonération des plus values : Les plus values suivent le régime des plus values immobilières des particuliers : abattement de 10% par an à partir de la 6e année de détention du bien et donc exonération totale des plus values au bout de 15 ans. En statut LMP, les plus values sont totalement exonérées lors de la cession du bien à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins 5 ans.
  • Forte rentabilité : La rentabilité locative d'un EHPAD est de 4.5% par an ce qui est nettement supérieur en comparaison à d'autres produits.
  • Produit encadré par l'Etat : Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte de l'Etat. Tous les établissements accueillants des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général. Seuls les EHPAD respectant tous les critères de qualités sont conventionnés par l'Etat. Grâce à cet encadrement, le loueur a l'assurance de recevoir une prestation de qualité.
  • Marché très porteur : Le marché de la dépendance est un marché d'avenir. En effet, dans les prochaines décennies, nous allons assister au vieillissement de la population ce qui aura pour effet d'augmenter la demande déja importante pour ce type d'établissement.
  • Rente perpétuelle : L'EHPAD vous offre une rente perpétuelle, ce qui en fait un excellent complément de revenus durant votre activité ou pour votre retraite.
  • Facilité de transmission de votre EHPAD : Au bout de 10 ans d'exploitation du bien, il est possible de créer une SARL vous permettant de léguer les parts de votre EHPAD selon vos souhaits. Vos enfants pourront donc profiter eux aussi de votre investissement et recevoir un complément de salaire sans fiscalité supplémentaire.
  • Priorité sur les listes d'attentes d'EHPAD : Etant propriétaire de votre EHPAD, vous pouvez à tout moment utiliser votre bien pour vous ou un membre de votre famille. C'est donc la garantie d'avoir une place en EHPAD sans aucun délais.

 

 

EHPAD: Un marché porteur

  • La population concernée

    Allongement de la durée de vie, augmentation du niveau de vie, retraite des "baby boomers"... autant d'éléments qui assurent une forte progression de la population dite "de grand âge" dans les années à venir.

    Les chiffres de l'Insee à ce sujet sont significatifs :

    Les + de 60 ans :
    Estimée actuellement à un peu plus de 12 millions de personnes, cette tranche de la population augmentera de plus de 10 millions dans les années à venir pour atteindre au moins 23,6 millions en 2060.

    Ainsi, 1 personne sur 3 aura plus de 60 ans !

    Les + de 75 ans :
    Cette tranche de la population passera à 11,9 millions en 2060 (contre 5,6 millions en 2010)

    Les + de 85 ans :
    Cette tranche de la population passera à 5,4 millions en 2060 (contre presque 1,6 millions en 2010) Parmi eux plus de 35% seront lourdement dépendants, ainsi que 90% des plus de 90 ans.

    Les centenaires :
    Entre 2011 et 2046, il devrait y avoir 2 000 centenaires de plus par an. En 2046, les générations du baby-boom porteront alors la croissance à plus de 8 000 centenaires par an.

    Ainsi, la part des personnes âgées de + de 60 ans atteindra 15,6% en 2050, au lieu de 8,8% en 2010 et enregistrera donc une progression de 75%.

  • Des besoins énormes

    Aujourd'hui, plus de 650 000 personnes vivent en maison de retraite! En 2010, le taux d'occupation des EHPAD en France était de 97%.

    La France propose à ce jour un peu plus de 10 300 établissements spécialisés et au vu des chiffres de l'Insee, il faudrait prévoir 8 000 nouveaux lits par an au minimum pour satisfaire la demande (le Plan Solidarité Grand Âge n'en prévoit pour le moment que 5 000 en EHPAD).

    Les besoins sont donc très importants et les créations d'EHPAD sont rares car soumises à des procédures complexes
    (cf. Article "Ehpad : le Principe").

    Au vu du poids de la population âgée, qui est encore amenée à croître pour de nombreuses années, la France a plus que jamais besoin de multiplier ses structures d'accueil adaptées.

    Les investisseurs quant à eux peuvent dormir tranquilles, leurs investissements en EHPAD sont plus que jamais sécurisés.

 

 

EHPAD: Les lois fiscales

Un investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est éligible à trois textes de lois : Bouvard (autrement appelé LMNP-Scellier), LMNP et LMP. Chaque investisseur choisira le texte de loi le plus adapté à sa fiscalité, sa situation patrimoniale et ses objectifs.


  • Le dispositif Bouvard
  • Le dispositif LMNP
  • Le dispositif LMP
  • Principe général

    La loi Bouvard (ou LMNP-Scellier) concerne un investissement dans un bien meublé (neuf ou ancien réhabilité) destiné à la location. Le bien doit appartenir à une résidence avec « services » et être donné en location à un gestionnaire via un bail commercial allant de 9 à 11 ans ferme, définitif et renouvelable.

    Quelles sont les résidences concernées ?
    Ce sont des résidences qui répondent à une réalité économique. Il s’agit de résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires, séniors et EHPAD.

    Quelles sont les obligations de l'investisseur?
    L’investisseur a un engagement de location et de détention pendant une période minimale de 9 ans pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Bouvard.

  • Avantages

    Récupération de la TVA
    Un investissement en EHPAD donne droit à récupération de TVA (19,6%) sur le prix d’acquisition d’un bien neuf. Toutefois, les investisseurs ne peuvent récupérer la TVA que si :

    - La résidence est labélisée « services » et propose trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage, fourniture de linge, petit-déjeuner.
    - L'opération est soumise à bail commercial avec un gestionnaire et les loyers perçus sont soumis à une TVA à 5,5%.

    Un investissement en EHPAD remplit les conditions exigées du texte de loi. Chaque investisseur pourra ainsi récupérer la TVA si le bien est acquis neuf.

    Réduction d’impôt
    L'investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant HT de l’investissement sur 9 ans. Cette économie d’impôts est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € HT. Cependant, l’investissement peut être fractionné en plusieurs opérations ou plusieurs lots.

    Loyers garantis nets de charges
    Les loyers sont garantis et indexés grâce à un bail commercial de 9 ans minimum signé avec un gestionnaire. Les loyers sont pratiquement nets de charges. En effet, la plupart des charges d’exploitation sont à la charge du gestionnaire (selon conditions du bail commercial). La taxe foncière reste à la charge de l’investisseur (exonérée les deux premières années si le bien est acquis neuf).

    Fiscalité
    Les revenus locatifs d’un EHPAD sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels au régime réel. Le régime réel donne la possibilité de diminuer les revenus locatifs de l’ensemble des frais réels notamment les intérêts d’emprunt.

    Déficits
    Les déficits (charges d’exploitation > revenu locatif) sont imputables pendant six années consécutives sur les revenus de même nature, c’est-à-dire les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Les déficits ne peuvent pas être imputés sur le revenu global contrairement au statut LMP.

  • Investisseurs concernés

    - Contribuables imposés à plus de 2000 € par an souhaitant se constituer du patrimoine sans risque avec un faible effort d’épargne tout en défiscalisant.
    - Contribuables souhaitant à terme basculer en loueur meublé professionnel ou non (LMP/LMNP).

    En résumé, la loi Bouvard vous permet de réaliser un investissement dans la pierre tout en utilisant une partie de vos impôts que vous placez ailleurs que chez votre percepteur !

  • Exemple d’investissement
    Investissement : 240 000€ TTC Récupération de TVA : 40 000€
    Réduction d'impôt 22 000€
    (11% de l'investissement HT sur 9 ans)
    Réduction d’impôt
    2 444€ les 9ères années

 

 

EHPAD: Avis et Recommandations

Parmi l'ensemble des possibilités d'investissement et des dispositifs de défiscalisation, Plusdimmo.com vous recommande l'EHPAD.

Pourquoi ?

Parce que c'est le placement sécurisé idéal pour :

- Générer des revenus complémentaires
- Se constituer du patrimoine de qualité
- Préparer sa retraite

Aujourd'hui, l'EHPAD représente en effet un des investissements les plus rentables de l'immobilier, sur un marché où la demande et les besoins sont énormes (cf. Article "EHPAD : Un Marché Porteur").

Investir en EHPAD, c'est s'assurer

- Des revenus réguliers indexés et garantis par bail commercial (que votre bien soit occupé ou pas)
- Une gestion totale du bien par le gestionnaire
- La récupération de la TVA (19.6%) sur le prix du bien
- De nombreux avantages fiscaux : statut LMP, LMNP ou Censi Bouvard (cf. Article "EHPAD : Les Régimes Fiscaux)
- Un rendement élevé.


 

 

Programmes EHPAD

 

Résidence EHPAD Vaugrigneuse

Région : île de France
Dépt : Essone
Ville : Vaugrigneuse
Régimes : Bouvard LMNP Scellier, Statut LMP, Statut LMNP

- Eligible au dispositif BOUVARD LMNP
- 73 chambres dont 36 en exploitation : 16 chambres dans le Château, 20 dans l’Orangerie et 37 pour l’extension (VEFA)
- A partir de 165 000 € HT (mobilier compris)
- Bail commercial de 11 ans et 11 mois
- Articles 605 et 606 à la charge du Preneur
- Rendement : 4,70 % HT/HT (mobilier compris)
- Livraison 2011
- Région Ile de France : les + de 60 ans représentent 17% de la population
- Un cadre exceptionnel à fort caractère patrimonial


Simulation gratuite
Statut LMNP Cépet

Région : Midi Pyrénées
Dépt : Haute Garonne
Ville : Cépet
Régimes : Statut LMP, Statut LMNP

- Eligible au dispositif Amortissement LMNP
- EHPAD composé de 44 chambres
- A quelques kilomètres de Toulouse
- Prix à partir de 155 000 € HT(Mobilier compris)
- Rendement(1) : 4,5 % HT/HT (mobilier compris)
- Livraison prévisionnelle : 4ème Trimestre 2013
- Gestionnaire : Groupe SIGMA
- Bail commercial de 11 ans et 9 mois
- Articles 605 et 606 à la charge du Preneur(ainsi que les travaux de remises aux normes)


Simulation gratuite
Statut LMP Longpont sur Orges

Région : île de France
Dépt : Essone
Ville : Longpont sur Orges
Régimes : Bouvard LMNP Scellier, Statut LMP, Statut LMNP

- Superbe château du 19e siècle transformé en EHPAD depuis près de 30 ans
- Un parc aménagé avec aire sécurisée, fontaines et lieux de promenade
- 153 chambres médicalisées
- Eligible au dispositif BOUVARD LMNP
- Bail commercial de 11 ans et 11 mois
- Articles 605 et 606, travaux de remises aux normes à la charge du Preneur
- A partir de 167 624 € HT (mobilier compris)
- Rendement : 4,75 % HT/HT (mobilier compris)
- Livraison prévisionnelle : 2e trimestre 2013

Simulation gratuite

 

LMNP Scellier Paris

Région : île de France
Dépt : Paris
Ville : Paris
Régimes : Bouvard LMNP Scellier, Statut LMP, Statut LMNP

La résidence médicalisée Orpéa Batignolles bénéficie d'une situation idéale au coeur du projet d'aménagement des Batignolles à Paris 17ème, un parc de 10 Ha, 3400 logements, plus de 7000 emplois, 38 000 m² d'équipement publics (collège, crèche, gymnase, garderie....). Cet ensemble immobilier se compose de 129 chambres réparties sur 5 niveaux. L'architecture se veut moderne par l'alternance des matériaux. Pour le confort des résidents de nombreux espaces détentes (Salon, restaurant, salon de coiffure,...) sont prévus.


Simulation gratuite
Statut LMNP Vaugrigneuse

Région : Île de France
Dépt : Essonne
Ville : Vaugrigneuse
Régimes : Bouvard LMNP Scellier, Statut LMP, Statut LMNP

- Eligible au dispositif BOUVARD LMNP
- 73 chambres dont 36 en exploitation : 16 chambres dans le Château, 20 dans l’Orangerie et 37 pour l’extension (VEFA)
- A partir de 212 850 € HT (mobilier compris)
- Bail commercial de 11 ans et 11 mois
- Articles 605 et 606 à la charge du Preneur
- Rendement : 4,8 % HT/HT (mobilier compris)
- Livraison prév. : 3e trimestre 2012
- Région Ile de France : les + de 60 ans représentent 17% de la population(1)
- Un cadre exceptionnel à fort caractère patrimonial


Simulation gratuite
EHPAD Longpont sur Orges

Région : île de France
Dépt : Essone
Ville : Longpont sur Orges
Régimes : Bouvard LMNP Scellier, Statut LMP, Statut LMNP

- Superbe château du 19e siècle transformé en EHPAD(1) depuis près de 30 ans
- Un parc aménagé avec aire sécurisée, fontaines et lieux de promenade
- 150 chambres médicalisées
- Eligible au dispositif BOUVARD LMNP
- Bail commercial de 11 ans et 11 mois
- Articles 605 et 606, travaux de remises aux normes à la charge du Preneur
- A partir de 176 320 € HT (mobilier compris)
- Rendement : 4,75 % HT/HT (mobilier compris)
- Livraison prévisionnelle : 4e trimestre 2012

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